TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR? NOTER ŞARTI, TAPUYA ŞERH VE FERAĞA İCBAR DAVASI

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR? NOTER ŞARTI, TAPUYA ŞERH VE FERAĞA İCBAR DAVASI

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın ileride belirlenen şartlarla ve belirlenen bedel karşılığında tapuda devrini öngören, taraflara karşılıklı borç yükleyen bir ön sözleşmedir (pactum de contrahendo). Hukuk dünyasında sıkça karıştırılan hususlardan biri, bu sözleşmenin mülkiyeti doğrudan nakledip nakletmediğidir. Uygulamada müvekkillerin en çok sorduğu "Bu sözleşmeyi imzaladım, artık ev benim mi?" sorusunun yanıtı kesin bir dille hayırdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, mülkiyeti doğrudan nakleden bir tasarruf işlemi değil; yalnızca ileri bir tarihte tapuda mülkiyetin devrini isteme hakkı doğuran bir borçlandırıcı işlemdir. Vaat alacaklısı bu sözleşmeyle ayni bir hak değil, yalnızca nisbi nitelikte bir şahsi hak elde eder. Bu hak, kural olarak yalnızca sözleşmenin diğer tarafına (vaat borçlusuna) veya onun külli haleflerine (mirasçılarına) karşı ileri sürülebilir. Sözleşmenin hukuki temelini Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesinde yer alan "Ön Sözleşme" kurumu ile Türk Medeni Kanunu'nun 706. ve Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddelerinde düzenlenen "Taşınmaz Satışı" hükümleri oluşturur.

2. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI: RESMİ ŞEKİL ZORUNLULUĞU

Türk hukuku, taşınmaz mülkiyetinin devrini veya devri taahhüdünü içeren işlemlerin kamu düzeni ve hukuki güvenlik gerekçesiyle resmi şekle tabi olmasını öngörmüştür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği için de en katı sınır, Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi ve Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi uyarınca noterde re'sen düzenleme şeklinde yapılmasıdır.

Duruşma salonlarında sıkça karşılaştığımız en büyük hak kayıpları, tarafların kendi aralarında adi yazılı şekilde (beyaz kâğıt üzerine imza atarak) veya noterde yalnızca "imza onaylaması" (tastiki) şeklinde yaptıkları sözleşmelerden doğmaktadır. Noterin içeriğini bizzat hazırlamadığı, tarafların getirdiği metnin altına imza atıp onayladığı sözleşmeler hukuken mutlak butlanla sakattır ve hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Şekil şartına uyulmaması bir def'i değil, itiraz niteliğindedir; bu nedenle davanın her aşamasında taraflarca ileri sürülebileceği gibi, hakim tarafından da resen dikkate alınmak zorundadır.

Ancak bu katı kuralın, dürüstlük kuralı (TMK m. 2) çerçevesindeki istisnaları makalenin ilerleyen bölümlerinde Yargıtay içtihatlarıyla birlikte ele alınacaktır.

3. SÖZLEŞMEYE KONU EDİLEBİLECEK TAŞINMAZ TÜRLERİ VE HUKUKİ DURUMLARI

Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulabilmesi için vaade konu taşınmazın sözleşme anında mevcut olması veya vaat borçlusunun malvarlığında bulunması şart değildir. Gelecekte üretilecek veya iktisap edilecek bir taşınmaz için de geçerli bir satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

• Müstakil Parseller: Üzerinde hiçbir iştirak veya paylı mülkiyet bulunmayan, tapuda tek bir kişi adına kayıtlı müstakil taşınmazların satışı vaat edilebilir. En sorunsuz pratik uygulama türüdür.
• İleride Yapılacak Taşınmazlar (Müteahhitten Satış Vaadi): Henüz inşaatına başlanmamış veya inşaatı devam eden projelerden "topraktan satış" olarak tabir edilen sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmeler hukuki niteliği itibariyle Borçlar Kanunu m. 184 uyarınca bir alacağın temliki hükmündedir ve müteahhit ile arsa sahibi arasındaki ana sözleşmeye sıkı sıkıya bağlıdır.
• Başkasına Ait Taşınmazlar: Borçlar hukukunda borçlandırıcı işlemler için tasarruf yetkisi aranmadığından, bir kimse başkasına ait bir taşınmazın satışını da vaat edebilir. Sözleşme hukuken geçerlidir; ancak ifa zamanı geldiğinde taşınmazı malikinden alıp vaat alacaklısına devredemezse, BK m. 112 uyarınca ifa imkânsızlığı nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü olur.

4. PAYLI MÜLKİYET VE ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ

Mülkiyet yapısının birden fazla kişiye ait olduğu durumlarda taşınmaz satış vaadinin geçerliliği ve ifa kabiliyeti ciddi farklılıklar göstermektedir:

PAYLI MÜLKİYET (MÜŞTEREK MÜLKİYET)

Paylı mülkiyette her hissedarın payı belirli ve paydaşlar kendi payları üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Bu doğrultuda, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda herhangi bir paydaş, diğer paydaşların onayını veya muvafakatini almadan kendi payının satışını vaat edebilir. Yapılan sözleşme tamamen geçerlidir ve ifa zamanı geldiğinde payın tescili talep edilebilir. Ancak bu durumda diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkının saklı olduğunu belirtmek gerekir; satış vaadi aşamasında önalım hakkı kullanılamazken, vaat davaya veya tapuda resmi satışa dönüştüğü an diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir.

ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ (İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET)

Özellikle miras ortaklığı (tereke) sebebiyle ortaya çıkan elbirliği mülkiyetinde durum tamamen farklıdır. Ortakların payı belirlenmemiştir ve taşınmazın tamamı üzerinde ortak bir mülkiyet söz konusudur. Elbirliği mülkiyetinde:

• Ortaklardan birinin tek başına taşınmazın tamamını veya belirli bir kısmını üçüncü bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir borçlandırıcı işlem olarak geçerlidir.
• Ancak sözleşmenin geçerli olması, doğrudan ifa edilebileceği anlamına gelmez. Elbirliği ortaklığı çözülmeden, taşınmaz paylı mülkiyete dönüştürülmeden veya tüm ortaklar işleme muvafakat etmeden vaat alacaklısının tapu iptal ve tescil talebiyle açacağı dava ifa imkânsızlığı nedeniyle reddedilir.
• Mahkemeler bu durumlarda davayı hemen reddetmemeli, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi veya ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davalarının sonucunu bekletici mesele yapmalıdır.

5. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TAPUYA ŞERH EDİLMESİ VE 5 YILLIK SÜRE

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin en kritik zırhı, Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilmesidir.

Şerhin en büyük pratik avantajı, taşınmazın kötü niyetli olarak üçüncü kişilere satılması halinde ortaya çıkar. Şerh var iken taşınmazı satın alan üçüncü kişi, TMK m. 1023 uyarınca "iyi niyet" korumasından yararlanamaz. Çünkü tapu sicilinin aleniyeti gereği, satış vaadi şerhini bilmediğini ileri süremez.

5 YILLIK SÜRENİN MEKANİZMASI

Tapu Kanunu m. 26/8 uyarınca, tapuya şerh verilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen tapuda resmi satış yapılmaz veya tapu iptal tescil davası açılıp bu durum tapuya bildirilmezse, şerh hukuki etkisini kaybeder. Bu 5 yıllık süre bir hak düşürücü süre değildir, şerhin ayni etkisini ortadan kaldıran bir süredir. Süre dolduğunda taşınmaz malikinin talebiyle şerh tapudan terkin edilebilir. Ancak şerh düşse dahi taraflar arasındaki sözleşme hukuken geçerliliğini korur; yalnızca üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme kabiliyetini kaybederek tekrar yalın bir şahsi hakka dönüşür.

6. SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ALACAĞIN ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVRİ: ALACAĞIN TEMLİKİ

Uygulamada, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde (APKİS), müteahhitlerin finansman sağlamak amacıyla henüz tamamlanmamış konutları üçüncü kişilere noter satışı veya adi yazılı sözleşmeyle sattıkları görülmektedir. Bu işlem hukuki mahiyeti itibariyle Türk Borçlar Kanunu'nun 184. maddesi kapsamında bir alacağın temliki işlemidir.

Müteahhit, arsa sahibine karşı gelecekte elde edeceği şahsi hakkı (kat irtifakı/tapu devri hakkını) üçüncü bir kişiye devretmektedir. Alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği için kanun adi yazılı şekli yeterli görmüştür (TBK m. 184). Dolayısıyla müteahhit ile üçüncü kişi arasında yapılan adi yazılı temlik sözleşmesi geçerlidir.

Ancak burada üçüncü kişinin (vaat alacaklısının) tapu tescili talep edebilmesi strictly şu şarta bağlıdır: Müteahhit, arsa sahibine karşı olan edimlerini (inşaatı tam ve eksiksiz teslim etme borcunu) yerine getirmiş olmalıdır. Duruşma salonlarında sıklıkla tecrübe ettiğimiz üzere, müteahhit inşaatı %60 seviyesinde bırakıp kaçtığında, müteahhitten satış vaadiyle ev alan üçüncü kişi, arsa sahibine karşı tapu iptal ve tescil davası açsa dahi dava reddedilecektir. Çünkü temlik alan, temlik edenin (müteahhidin) sahip olduğu haktan fazlasını ileri süremez.

7. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNDE ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK TESLİMİNİN ETKİSİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nda özel bir zamanaşımı süresine tabi kılınmadığı için, TBK m. 146 uyarınca 10 yıllık genel zamanaşımı süresine tabidir. Zamanaşımı süresinin başlangıcı, sözleşmenin yapıldığı tarih değil, sözleşmenin ifa kabiliyetinin doğduğu (muaccel olduğu) tarihtir. Örneğin, "İnşaat bittiğinde tapu devredilecektir" maddesi varsa, 10 yıllık süre inşaatın bittiği tarihten itibaren başlar.

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU'NUN EZBER BOZAN İSTİSNASI

Uygulamada müvekkillerin en çok mağdur olduğu konulardan biri, noterde sözleşme yapıp evde oturmaya başlamalarına rağmen 10 yıl boyunca tapuyu almamış olmalarıdır. Normal şartlarda borçlu zamanaşımı def'inde bulunarak tapuyu devretmekten kaçınabilir. Ancak Yargıtay yerleşik içtihatlarında ve Hukuk Genel Kurulu kararlarında bu duruma adil bir sınır çizmiştir:

Yargıtay İlkesi: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz, sözleşme yapıldıktan sonra vaat alacaklısına fiilen teslim edilmişse (zilyetlik devredilmişse) veya alacaklı taşınmazı kullanmaya başlamışsa, vaat borçlusunun açılan tapu iptal tescil davasında "10 yıllık zamanaşımı süresi doldu" diyerek zamanaşımı def'inde bulunması TMK m. 2 dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder. Zilyetliğin teslimi, zamanaşımı süresinin işlemesini durdurur/keser. Borçlu, hem taşınmazın bedelini alıp zilyetliğini devredip hem de tapuyu vermeyerek zamanaşımı arkasına sığınamaz.

8. İFA İMKÂNSIZLIĞI, SÖZLEŞMENİN FESHİ VE TAZMİNAT HAKLARI

Sözleşme yapıldıktan sonra, vaat edilen taşınmazın kamulaştırılması, tamamen yıkılması veya kötü niyetli olarak başka bir üçüncü kişiye (tapu şerhi yokken) satılması durumlarında ifa imkânsızlığı ortaya çıkar.

MÜSPET ZARAR VE TAZMİNAT HESAPLAMASI

İfa imkânsızlığının ortaya çıktığı durumlarda vaat alacaklısı, TBK m. 112 ve devamı uyarınca borcun ifa edilmemesinden doğan zararlarını talep edebilir. Taşınmaz satış vaadinde talep edilecek tazminat tutarı, sözleşme tarihindeki bedel değil, ifanın imkânsız hale geldiği tarihteki taşınmazın gerçek rayiç değeridir. Yargıtay, tüketicinin enflasyonist ortamda ezilmesini engellemek adına tazminatın, dava tarihindeki veya ifa imkânsızlığının kesinleştiği tarihteki güncel piyasa değeri üzerinden hesaplanması gerektiğine hükmetmektedir.

SÖZLEŞMEDEN DÖNME VE CEZAİ ŞARTLAR

Taraflar sözleşmeye bir cezai şart (TBK m. 179) veya cayma tazminatı eklemiş olabilirler. Eğer resmi şekilde yapılmış geçerli bir sözleşme varsa, kusurlu olarak sözleşmeyi ihlal eden taraf cezai şartı ödemekle yükümlüdür. Ancak sözleşme baştan beri geçersizse (örneğin adi yazılı yapılmışsa), içerikteki cezai şart hükmü de geçersiz olacaktır. Bu durumda taraflar sadece sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77) hükümlerine göre verdiklerini geri isteyebilirler.

9. HARİCEN (NOTER DIŞINDA) YAPILAN SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ VE GEÇERSİZLİK SONUÇLARI

Noter huzurunda re'sen düzenleme şeklinde yapılmayan harici satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Bu durumda tarafların hak ve yükümlülükleri şu şekilde şekillenir:

• Geçersiz Sözleşmede İfa Talep Edilemez: Adi yazılı sözleşmeye dayanarak hiç kimse mahkemeden tapu iptal ve tescil kararı verilmesini isteyemez. Hakim şekil noksanlığını doğrudan gözeterek davayı reddeder.
• Sebepsiz Zenginleşme Esası: Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler. Alıcı ödediği parayı, satıcı ise (eğer teslim ettiyse) taşınmazın zilyetliğini geri alır.
• Denkleştirici Adalet İlkesi: Yargıtay, geçersiz sözleşmelerde alıcının ödediği paranın aynen iadesinin adaletsizliğe yol açacağını kabul etmiştir. 1990'lı yıllarda ödenen 10.000 TL'nin bugün aynen iadesi paranın erimesi demektir. Bu nedenle mahkemeler denkleştirici adalet ilkesi uyarınca; paranın ilk ödeme tarihinden itibaren enflasyon, döviz, altın ve memur maaş artış endeksleri karşısındaki alım gücünü hesaplayarak, paranın dava tarihindeki güncellenmiş değerinin iadesine karar verir.

10. HARİCİ SÖZLEŞMENİN GEÇERLİ KABUL EDİLDİĞİ İSTİSNAİ DURUMLAR: YARGITAY İÇTİHADI BİRLEŞTİRME KARARI (İBK)

Noterde yapılmayan harici sözleşmeler kural olarak geçersiz olsa da, Türk hukukunda adaletin katı şekilciliğe feda edilmemesi amacıyla çok güçlü bir istisna getirilmiştir. Bu istisnanın temeli 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 Esas, 1988/2 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’dır.

Bu karara göre;

• Müteahhit (yüklenici), arsa sahibiyle yaptığı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine dayanarak kendisine bırakılması planlanan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere haricen (adi yazılı sözleşmeyle) satmışsa,
• İnşaat büyük oranda tamamlanmış veya alıcı taşınmaza taşınarak fiilen oturmaya başlamışsa,
• Alıcı satış bedelinin tamamını veya çok büyük bir kısmını müteahhite ödemişse,
• Arsa sahibinin veya müteahhidin "Sözleşme noterde yapılmadı, geçersizdir" diyerek tapu devrinden kaçınması TMK m. 2 uyarınca hakkın kötüye kullanılması sayılır. Bu çok özel şartların varlığı halinde, mahkeme adi yazılı sözleşmeyi geçerli kabul ederek tapu iptal ve tesciline karar verebilir.

11. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNE DAYALI TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

Sözleşmedeki şartlar yerine getirilmesine rağmen vaat borçlusu tapuda devir işlemine yanaşmazsa, vaat alacaklısının açacağı dava Taşınmaz Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası’dır. Bu dava, mülkiyet hakkının aynına ilişkin bir dava olmayıp, şahsi hakkın ifasını hedefleyen akdi bir davadır.

• Görevli Mahkeme: Taşınmazın niteliğine ve tarafların sıfatına göre belirlenir. Eğer taraflardan biri tüketici ise ve işlem ticari/mesleki olmayan amaçla yapılmışsa (örneğin müteahhitten ev alan vatandaş), 6502 sayılı Kanun uyarınca Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Diğer durumlarda genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
• Yetkili Mahkeme: HMK m. 12 uyarınca, taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu yetki kesin yetki niteliğindedir. Dolayısıyla dava, taşınmaz hangi ilçe sınırındaysa oradaki mahkemede açılmalıdır.
• Dava Süreci Kontrolü: Davacı alacaklı, davanın başında taşınmazın üçüncü kişilere kaçırılmasını engellemek adına mutlaka mahkemeden HMK m. 389 uyarınca teminatsız veya az bir teminatla İhtiyati Tedbir kararı talep etmelidir. Tedbir kararı tapu kütüğüne işlendiği an, taşınmaz dava sonuna kadar kilitlenir.

12. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE VERGİ, HARÇ VE NOTER MASRAFLARI

Bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter aşamasından dava veya tescil aşamasına kadar ciddi mali yükümlülükleri bulunmaktadır:

• Noter Ücretleri ve Damga Vergisi: Noterde re'sen düzenlenen sözleşmelerde Damga Vergisi Kanunu uyarınca belirlenen oranlarda damga vergisi ve noter harcı tahsil edilir. Ancak kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılan satış vaadi sözleşmeleri harçtan ve damga vergisinden muaftır.
• Tapu Şerh Harcı: Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi aşamasında, Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife uyarınca binde 5,94 oranında tapu harcı ödenir.
• Dava Masrafları: Tapu iptal ve tescil davaları nisbi harca tabidir. Dava açılırken taşınmazın harca esas değeri (noter sözleşmesindeki bedel veya keşifte çıkacak rayiç bedel) üzerinden binde 68,31'in dörtte biri peşin harç olarak yatırılır. Dava kazanıldığında bu masraflar haksız çıkan davalı tarafa yükletilir.

13. DURUŞMA SALONLARINDAN PRATİK TAVSİYELER VE SIK YAPILAN HATALAR

25 yıllık kurumsal hafızamız ve gayrimenkul hukuku alanındaki saha tecrübelerimiz göstermektedir ki, hak kayıplarının %90'ı sözleşme kurulurken yapılan basit ihmallerden kaynaklanmaktadır. Aşağıdaki adımlara dikkat edilmesi hayati önem taşır:

• "Noter Onaylı" Sözcüğüne Aldanmayın: Sözleşmeyi kendi aranızda yazıp notere sadece imzaları onaylatmayın. Notere gidip bizzat "Re'sen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi yapmak istiyorum" talebinde bulunun.
• Sözleşmeyi İmzalar İmzalamaz Şerh Edin: Satıcıya olan güveniniz ne olursa olsun, sözleşmenin yapıldığı gün veya ertesi gün tapu müdürlüğüne giderek satış vaadini tapu kütüğüne şerh verdirin. Aksi takdirde satıcının borçlarından dolayı taşınmaza haciz gelebilir veya taşınmaz üçüncü bir kişiye satılabilir.
• Ödemeleri Banka Üzerinden Yapın: Noter sözleşmesinde bedelin elden ödendiği yazsa dahi, tüm ödemelerinizi açıklama kısmına "Noterlikçe düzenlenen ... tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi bedeli" ibaresini ekleyerek banka havalesiyle gerçekleştirin.
• İmar Durumunu Kontrol Edin: Müteahhitten topraktan ev alırken, projenin ruhsatının, imar durumunun ve kat irtifakı listesinin tapuda eksiksiz olduğunu bir hukukçu vasıtasıyla mutlaka sorgulatın.

14. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

1. Noterde yapılmayan adi yazılı satış vaadi sözleşmesiyle ödediğim parayı nasıl geri alabilirim? Sözleşme geçersiz olduğu için tapuyu isteyemezsiniz ancak ödediğiniz parayı Sebepsiz Zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirsiniz. Yargıtay’ın denkleştirici adalet ilkesi uyarınca, ödediğiniz paranın bugünkü enflasyon ve satın alma gücü karşılığındaki güncellenmiş değeri hesaplanarak size iade edilir.
2. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse geçersiz mi olur? Hayır, sözleşme geçerliliğini korur. Şerh, sözleşmenin geçerlilik şartı değil, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik (koruma) şartıdır. Şerh edilmeyen sözleşme taraflar arasında geçerli bir şahsi hak doğurur ancak taşınmaz üçüncü kişiye satılırsa o kişiden tapu talep edilemez.
3. Üzerinde haciz veya ipotek olan bir taşınmaz için satış vaadi sözleşmesi yapılabilir mi? Evet, yapılabilir. Taşınmazın üzerinde haciz, ipotek veya tedbir olması borçlandırıcı işlem yapılmasına engel değildir. Vaat borçlusu, ifa tarihinde bu yükümlülükleri temizleyerek tapuyu temiz bir şekilde devretmek zorundadır. Devredemezse ifa imkânsızlığı nedeniyle tazminat sorumluluğu doğar.
4. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde 10 yıllık zamanaşımı süresi ne zaman başlar? 10 yıllık genel zamanaşımı süresi, sözleşmenin imzalandığı tarihte değil, sözleşmede belirlenen ifa tarihinin geldiği (borcun muaccel olduğu) tarihte başlar. Eğer sözleşmede net bir tarih yoksa sözleşme tarihi esas alınır.
5. Satış vaadi sözleşmesi yaptıktan sonra satıcı vefat ederse ne olur? Sözleşmeden doğan borçlar külli halefiyet ilkesi gereği satıcının mirasçılarına geçer. Mirasçılar tapuyu devretmekle yükümlüdür. Devirden kaçınmaları halinde mirasçılara karşı Taşınmaz Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal ve Tescil davası açılabilir.
6. Tapuya işlenen satış vaadi şerhi 5 yıl sonra kendiliğinden silinir mi? 5 yıl geçmekle şerh ayni etkisini kaybeder ancak tapu müdürlükleri bu terkin işlemini genellikle kendiliğinden yapmaz. Taşınmaz malikinin tapu müdürlüğüne başvurarak 5 yıllık sürenin dolması nedeniyle şerhin terkin edilmesini talep etmesi gerekir.

Özet

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, noterlerce re'sen düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olan ve gelecekte bir taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan bir ön sözleşmedir. Adi yazılı yapılan sözleşmeler geçersizdir. Tapuya şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı 5 yıl boyunca ayni hak gibi ileri sürülebilir; ifa edilmediğinde tapu iptal ve tescil davasına konu olur.

4. İLETİŞİM

Gayrimenkul Hukukunda 25 Yıllık Proaktif Güvence

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, yüksek finansal değerler ihtiva eden ve en ufak bir şekil noksanlığında telafisi imkânsız hak kayıplarına yol açan hassas hukuki metinlerdir. Harici sözleşmelerden doğan alacaklarınız, müteahhit uyuşmazlıkları veya ifa edilmeyen tapu taahhütleriniz için çeyrek asırlık tecrübesiyle gayrimenkul davalarına yön veren Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu uzman avukat kadrosundan profesyonel destek alabilirsiniz. Sürecinizi riske atmamak ve hak kaybına uğramamak adına hemen web sitemiz üzerinden randevu takviminizi oluşturabilir veya doğrudan iletişim kanallarımızdan hukuki danışmanlık sürecinizi başlatabilirsiniz.