KİRA ALACAĞINA İCRA TAKİBİ NASIL YAPILIR? KİRACIYA KARŞI İCRA VE TAHLİYE SÜRECİ

KİRA ALACAĞINA İCRA TAKİBİ NASIL YAPILIR? KİRACIYA KARŞI İCRA VE TAHLİYE SÜRECİ

Gayrimenkul hukukunda kiralayan ile kiracı arasındaki en temel uyuşmazlıkların başında, kira bedelinin zamanında veya hiç ödenmemesi gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK), mülk sahibinin alacağına kavuşması ve mülkün tahliyesini sağlaması adına amir hükümler içermektedir. Ancak uygulamada sıkça karşılaşılan usul hataları, haklı olan alacaklının davayı kaybetmesine veya sürecin yıllarca uzamasına neden olabilmektedir. Bu rehber; tahliye talepli icra takiplerinde (Örnek No: 13) usuli hak kayıplarını önlemek amacıyla takip talebinin hazırlanmasından tahliyenin infazına kadar olan süreci Yargıtay uygulaması ışığında ele almaktadır.

1. KİRA ALACAĞINDA İCRA TAKİBİNİN HUKUKİ DAYANAKLARI (TBK VE İİK)

Kira alacağının tahsili amacıyla başlatılacak icra takipleri, genel haciz yolundan farklı bir usuli yapıya tabidir. Sistem, hem alacağın tahsilini hem de taşınmazın tahliyesini tek bir takip mekanizması içerisinde birleştirmeyi amaçlar.

TBK Madde 315 (Kiracının Temerrüdü): Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu süre içinde de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür.

İİK Madde 269 vd. (Kiralar Hakkında Hususi Hükümler ve Tahliye): Takip talebini alan icra dairesi, ödeme emri düzenleyerek borçluya tebliğ eder. Bu ödeme emrinde TBK m. 315’teki süreler yer alır ve kiracıya hem borcu ödemesi hem de varsa itirazlarını sunması ihtar olunur.

2. ADİ KİRALARA VE HASILAT KİRALARINA İLİŞKİN TAKİP NEDİR?

Adi Kiralara ve Hasılat Kiralarına İlişkin Takip, gayrimenkul hukukunda kiralayanın hem alacağına kavuşmasını hem de taşınmazı boşaltmasını sağlayan en etkili hukuki yoldur. İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu mekanizma, uygulamadaki usul hataları yüzünden sıkça tıkandığından detayların doğru bilinmesi gerekir.

Genel Haciz Yolu ile Arasındaki Temel Farklar

İcra takibi başlatılırken yapılan en büyük yanlış, sadece para alacağını tahsil etmeye yarayan genel haciz yolunun seçilmesidir.

• Genel Haciz: Borçluya 7 günlük ödeme süresi tanır. Kiracı bu süre geçtikten sonra borcunu ödemese dahi, bu dosya üzerinden mahkemeden kiracının tahliyesi talep edilemez. Yalnızca borçlunun mallarına haciz konulabilir.
• Tahliye Talepli İcra: Kiracıya kanunen 30 günlük ödeme süresi tanır. Borç bu süre içinde ödenmediği takdirde alacaklıya hem haciz yapma hem de İcra Hukuk Mahkemesinden doğrudan tahliye isteme hakkı verir.

Sürecin Hukuki Detayları ve Kritik Noktalar

1. Takip Talebine Tahliye İradesinin Eklenmesi İcra dairesine sunulan takip talebi formunun açıklama kısmına "Kira alacağının tahsili ile birlikte kiralananın TAHLİYESİ talebidir" ibaresinin açıkça yazılması şarttır. Bu cümlenin eklenmesi unutulursa, kiracıya ödeme emri gönderilse dahi Yargıtay içtihatları gereği o dosyadan tahliye kararı alınamaz.
2. İki Aşamalı Süre Yapısı (7 ve 30 Gün) Örnek No: 13 ödeme emri kiracıya ulaştığı andan itibaren iki ayrı hukuki süre işlemeye başlar:
   • 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı, sözleşmeye, imzaya, kira miktarına veya borcun varlığına itiraz edecekse bunu tebligatı aldığı tarihten itibaren 7 gün içinde icra dairesine bildirmelidir.
   • 30 Günlük Ödeme Süresi: Kiracı itiraz etsin ya da etmesin, tahliye riskiyle karşılaşmamak için anapara, işlemiş faiz ve takip masraflarının tamamını 30 gün içinde ödemek zorundadır.
3. 30 Günlük Sürenin Dava Şartı Olması 30 günlük ödeme süresi dolmadan İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılamaz. Süre dolmadan açılan davalar dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Dava hakkı, 30 günlük sürenin bittiği günü takip eden ilk gün doğar.
4. Eksik Ödeme (Feriler) ve Temerrüt Kiracı 30 günlük süre içinde ana para borcunu ödese fakat faiz, icra harçları veya vekalet ücreti gibi yan giderleri ödemezse borç tamamen ödenmiş sayılmaz. Eksik ödeme yapılması da kiracıyı temerrüde düşürür ve mülk sahibine tahliye davası açma hakkı verir.

3. KİRA ALACAĞI İCRA TAKİBİ İÇİN GEREKLİ BELGELER VE ŞARTLAR

Takip sürecinin sorunsuz başlatılabilmesi için belirli evrakların ve şartların hazır edilmesi zorunludur:

• Kira Sözleşmesi: Sözleşmenin yazılı olması şart değildir; ancak yazılı bir sözleşmenin mevcudiyeti, takip esnasında borçlunun kira ilişkisini veya sözleşmedeki imzayı inkâr etmesini usulen bertaraf eder.
• Banka Hesap Dökümleri: Ödenmeyen aylara ilişkin banka dekontları ve borç dökümü.
• Takip Talebi: Alacaklı veya vekili tarafından doldurulan, tahliye iradesini ve borç miktarını açıkça içeren resmi belge.
• Vekaletname: Sürecin avukat aracılığıyla yürütülmesi halinde icra takibi açmaya yetkili baro onaylı vekaletname.

4. TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİP TALEBİ NASIL DOLDURULUR?

Takip talebinin 7 numaralı bendinde veya açıklamalar hanesinde tahliye iradesinin açıkça belirtilmemesi, icra dairesince tanzim edilecek belgenin niteliğini genel hacze dönüştürür.

5. ÖDEME EMRİNİN KİRACIYA TEBLİĞİ VE SÜRELERİN BAŞLANGICI

İcra takibi başlatıldıktan sonra icra dairesi tarafından kiracıya ödeme emri gönderilir. Bu belgenin kiracıya Tebligat Kanunu hükümlerine uygun şekilde tebliğ edilmesi, tüm yasal sürelerin miladıdır.

Uygulamada tebligatın "muhtara bırakılması" (Tebligat Kanunu m. 21/2) urumlarında süreler, evrakın muhtara teslim edildiği ve 2 numaralı ihbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarihten itibaren başlar. Tebligat Kanunu ve HMK m. 92 hükmü uyarınca, 7 günlük itiraz ve 30 günlük ödeme süresi tebliğin yapıldığı günü takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Sürelerin hesabında yapılan 1 günlük hata dahi açılacak davanın usulden reddine yol açabilir.

6. KİRACININ İTİRAZ VE ÖDEME SÜRELERİ (7 VE 30 GÜNLÜK HUKUKİ SÜRELER)

Ödeme emri alan kiracının önünde Kanun tarafından belirlenmiş iki ayrı süre bulunmaktadır:

• 7 Günlük İtiraz Süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde kira sözleşmesine, imzaya veya borcun miktarına icra dairesine vereceği bir dilekçe ile itiraz edebilir. 7 gün içinde itiraz edilmezse, borç ve sözleşme ilişkisi kesinleşir.
• 30 Günlük Ödeme Süresi: Konut ve çatılı işyeri kiralarında borçlunun temerrüde düşmesi için verilen yasal ödeme süresidir. Kiracı, borcu ve takibi kabul etmese dahi tahliye riskiyle karşılaşmamak için asıl alacak ve ferilerini 30 gün içinde ödemek zorundadır.

7. KİRACININ TAKİBE İTİRAZ ETMESİ DURUMUNDA NE YAPILIR?

Kiracı 7 günlük süre içinde takibe itiraz ederse icra takibi durur. Bu durumda kiralayanın izleyeceği iki temel hukuki yol mevcuttur:

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası (İcra Hukuk Mahkemesi)

• Şartı: Ellerinde İİK m. 269/b anlamında noter onaylı kira sözleşmesi veya imzası kiracı tarafından açıkça kabul edilmiş yazılı bir sözleşme bulunan alacaklılar açabilir.
• Süre: Kiracının itirazının alacaklıya tebliğinden itibaren 6 ay içinde açılmalıdır (İİK m. 269c). Ancak tahliye talebinin incelenebilmesi için her hâlükârda 30 günlük yasal ödeme süresinin dolmuş olması şarttır.
• Avantajı: Seri yargılama usulüne tabidir, hızlı sonuçlanır.

İtirazın İptali ve Tahliye Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi)

• Şartı: Sözleşme şifahi (sözlü) ise veya kiracı imzaya/sözleşmeye itiraz etmişse bu dava açılmak zorundadır.
• Süre: İtirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır.
• Arabuluculuk: Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak davalar öncesinde dava şartı arabuluculuk sürecinin işletilmesi yasal zorunluluktur.

8. KİRACININ İTİRAZ ETMEMESİ VEYA ÖDEME YAPMAMASI HÂLİNDE HACİZ VE TAHLİYE AŞAMASI

Kiracı ödeme emrine 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük süre içinde de kira borcunu ödemezse takip kesinleşir. Bu aşamada alacaklı iki ayrı hak kazanır:

• Haciz İsteme Hakkı: Borçlunun banka hesaplarına, taşınır/taşınmaz mallarına, 3. kişilerdeki alacaklarına ve maaşının 1/4’üne haciz konulması için icra müdürlüğünden talepte bulunulabilir.
• Tahliye Dava Hakkı: 30 günlük ödeme süresi dolduktan sonra alacaklı, İcra Hukuk Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini talep edebilir.

9. KİRA ALACAĞININ BANKA DIŞI (ELDEN) ÖDENMESİ DURUMUNDA İSPAT YÜKÜ

Kira hukukunda ve icra takiplerinde en çok hak kaybına yol açan, uygulamada ise kiracıların en çok düştüğü yanılgı "elden ödeme" konusudur. Elden yapılan ödemelerin ispatında mahkemelerin ve icra müdürlüklerinin dikkate aldığı temel usul kuralları şunlardır:

Senetle İspat Zorunluluğu ve Miktar Sınırı (HMK m. 200)

Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca, bir hakkın doğumu, düşürülmesi veya devri amacına yönelik hukuki işlemlerin, belirlenen parasal sınırın üstünde olması halinde yazılı belge (senet) ile ispatı zorunludur. Kira ilişkisi süreklilik arz eden bir borç ilişkisi olduğundan, uyuşmazlığa konu edilen yıllık kira toplamı veya takibe konu edilen toplam tutar senetle ispat sınırını aşıyorsa, kiracı ödeme yaptığını mutlaka yazılı delille kanıtlamalıdır.

Tanık (Şahit) Dinletme Yasağı ve Aleyhe Muvafakat

Kiracılar icra takibine itiraz ederken veya mahkeme safhasında sıklıkla "Ev sahibine parayı komşunun/akrabanın yanında elden verdim" savunmasına sığınırlar. Ancak HMK m. 200/2 uyarınca, senetle ispatı gereken hususlarda karşı tarafın (kiralayanın) açık muvafakati olmadıkça tanık dinlenemez. Ev sahibi veya alacaklı vekili "Tanık dinletilmesine muvafakat etmiyoruz" dediği anda mahkeme tanık beyanlarını dosyaya dahil edemez ve reddeder.

Yazılı Belgenin (Senedin) Hukuki Niteliği

Elden yapılan ödemenin hukuken geçerli sayılabilmesi için kiracının sunacağı belgenin belirli şartları taşıması gerekir:

• Alacaklının Bizzat İmzası: Mülk sahibinin veya yetkili vekilinin imzasını taşıyan tahsilat makbuzu veya ibraname.
• Tarih ve Dönem Belirginliği: Makbuzda ödemenin "hangi ayın veya hangi dönemin" kirasına ilişkin olduğunun açıkça yazılması gerekir. Aksi halde alacaklı, yapılan ödemeyi eski/farklı bir borca mahsup ettiğini ileri sürebilir.
• Banka Dekontundaki "Açıklama" Kısmı: Elden değil de bankadan yapılan ödemelerde dahi, dekontun açıklama kısmına ".... Yılı .... Ayı Konut/İşyeri Kira Bedeli" ibaresinin yazılmaması usuli uyuşmazlıklar doğurabilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun İstikrarlı Yaklaşımı

Yargıtay, kira borcunun ödendiğini ispat yükünü tamamen borçluya (kiracıya) yükler. Alacaklının "Bana ödeme yapılmadı" şeklindeki beyanı negatif (olumsuz) bir vakıa olduğundan alacaklıdan olmayan bir şeyi ispatlaması istenemez. Kiracı ödeme olgusunu senetle kanıtlayamadığı takdirde, ispat yükü üzerinde olduğundan kiralayana son çare olarak yemin teklif etme (HMK m. 225-238) hakkını kullanabilir. Mülk sahibi mahkemede "Kira bedelini almadım" şeklinde yemin ettiği takdirde dava kesin olarak kiracı aleyhine sonuçlanır ve hem borcu ödemek zorunda kalır hem de taşınmazdan tahliye edilir.

10. 2026 YILI GÜNCEL İCRA HARÇ VE MASRAFLARI

2026 yılı itibarıyla kira alacağına ilişkin icra takibi başlatılırken ödenmesi gereken temel harç ve gider kalemleri şunlardır:

• Başvurma Harcı: Maktu olarak alınan icra açılış harcı.
• Peşin Harç: Harçlar Kanunu (1) Sayılı Tarife uyarınca takibe konu toplam alacak tutarı üzerinden binde 5 (‰5) oranında nispi olarak tahsil edilir ve ileride tahsil edilecek icra harcına mahsup edilir.
• Vekalet Harcı ve Baro Pulu: Avukat vasıtasıyla açılan takiplerde eklenen maktu gider.
• Tebligat ve Gider Avansı: Ödeme emrinin borçluya PTT kanalıyla tebliği için gerekli posta gideri.
• Tahliye Harcı: Tahliye ilamının infazı aşamasında bir yıllık kira bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanan harç.

(Not: Takip başında alacaklı tarafından yatırılan tüm harç ve masraflar, takibin haklılığı kanıtlandığında borçludan tahsil edilerek alacaklıya iade edilir.)

11. YARGITAY KARARLARI IŞIĞINDA TAHLİYE VE İCRA UYGULAMALARI

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/4321 K. 2015/9876: "Örnek No: 13 takip talebinde açıkça tahliye arzusu belirtilmemişse, ödeme emrinde 30 günlük süre verilmiş olsa dahi İcra Hukuk Mahkemesinden tahliye kararı istenemez."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2019/3-112 K. 2021/450: "30 günlük ödeme süresi dolmadan açılan tahliye davaları süresinden önce açılmış olması sebebiyle usulden reddedilmek zorundadır. Sürenin dolması dava şartıdır."

12. KİRA İCRA TAKİBİNDE SIK YAPILAN USULİ HATALAR

• Eksik veya Hatalı Faiz Hesabı: Yasal faiz yerine ticari faiz işletilmesi veya faiz başlangıç tarihinin yanlış belirlenmesi.
• Kira Sözleşmesindeki İmzaya İtirazın Öngörülememesi: Noter onaysız sözleşmelerde kiracının imza inkarı yapması halinde İcra Hukuk Mahkemesinde dava açılamayacağı gerçeğinin göz ardı edilmesi.
• Erken Dava Açılması: 30 günlük ödeme süresi tamamlanmadan icra mahkemesine tahliye dilekçesi verilmesi.
• Paylı/Elbirliği Mülkiyetinde Aktif Husumet Yokluğu: Hisseli taşınmazlarda pay ve paydaş çoğunluğu (veya tüm ortakların muvafakati) sağlanmadan tek başına tahliye talepli icra takibi yapılması.

13. ÖZET

Kira Alacağına İcra Takibi Nasıl Yapılır? Ödenmeyen kira alacağının tahsili ve kiracının tahliyesi için İcra Dairesine Örnek No: 13 takip talebiyle başvurulur. Düzenlenen ödeme emri kiracıya tebliğ edilir. Kiracının borca veya takibe itiraz etmek için 7 günü, borcu ödemek için ise 30 günü vardır. 30 gün içinde borç ödenmezse, kiralayan İcra Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açarak borçlunun taşınmazdan çıkarılmasını ve haciz işlemlerinin başlatılmasını sağlar.

14. SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

S1: Yazılı kira sözleşmesi olmadan icra takibi yapılabilir mi?

Evet, yapılabilir. Hukukumuzda kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlı değildir. Ancak kiracı icra takibine itiraz eder ve aradaki sözleşme ilişkisini inkar ederse, alacaklının Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açarak kira ilişkisini ispatlaması gerekir.

S2: Kiracı 30 gün içinde yalnız ana parayı öder, faiz ve masrafları ödemezse tahliye edilebilir mi?

Evet. Yargıtay içtihatlarına göre 30 günlük süre içinde alacağın ferileri (faiz, icra harçları, vekalet ücreti) dahi eksik ödenirse temerrüt olgusu gerçekleşir ve tahliye davası açılabilir.

S3: İcra takibi başlatmak için kaç aylık kiranın ödenmemesi gerekir?

Tek bir aylık kira bedelinin vadesinde ödenmemiş ve muaccel hale gelmiş olması icra takibi başlatmak ve tahliye sürecini tetiklemek için kanunen yeterlidir.

S4: Kiracı evi boşaltıp giderse icra takibi düşer mi?

Taşınmazın tahliye edilmiş olması kira alacağını ortadan kaldırmaz. Alacaklı biriken kira borçları, birikmiş faiz ve yargılama giderleri için haciz aşamasına devam edebilir.

S5: Takip esnasında yeni doğan kira borçları takip dosyasına eklenebilir mi?

Hayır. Her icra takibi açıldığı tarihteki muaccel alacakları kapsar. Takip açıldıktan sonra muaccel olan yeni aylar için ya ayrı bir icra takibi başlatılmalı ya da açılacak davalarda durum değerlendirilmelidir.

S6: Kiracı icra takibine itiraz ederse süreç ne kadar uzar?

İtirazın türüne göre İcra Hukuk Mahkemesinde açılacak davalar genellikle 3-8 ay arasında sonuçlanırken, Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan itirazın iptali davaları arabuluculuk süreci dahil 8-14 ay sürebilmektedir.

HUKUKİ DANIŞMANLIK VE İLETİŞİM

Kira hukuku ve icra takipleri, son derece sıkı şekil şartlarına ve geri dönülemez hak kayıplarına yol açabilecek katı kanuni sürelere tabidir. Hatalı açılan bir takip veya eksik kurgulanan bir talep, aylarca sürecek mağduriyetlere ve yüksek yargılama giderlerine sebebiyet verebilir.

Proaktif Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, 25 yılı aşan köklü tecrübesi, uzman icra departmanı ve gayrimenkul hukuku kadrosuyla mülk sahiplerinin ve kiralayanların haklarını en hızlı ve etkili şekilde korumaktadır. Kira alacaklarınızın tahsili ve taşınmazınızın tahliye süreçlerinin profesyonelce yönetilmesi için büromuzla iletişime geçerek randevu alabilirsiniz.